임대차 보호법 바로 알기

 

집은 삶에 있어서 매우 중요한 요소이기 때문에, 집주인과 세입자가 법을 놓치는 경우, 생활에 어려움이 찾아온다. 

그렇기 때문에 임대차 보호법에 대한 기본적인 요소르 알아두면, 생활에 많은 도움이 된다. 

 

그렇다면, 알아야 할 요소들에는 어떤 것이 있을까? 주택임대차 보호법에서 우리 생활에 꼭 필요한 부분을 읽어보자. 

 

 

Q. 전세 계약을 갱신할 때 ?

 

A. 임대차 보호법에 따르면, 임대차 기간이 끝나기 6개월~2개월 사이의 기간에 임차인에게 갱신거절의 뜻을 말하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않는 다면, 동일한 조건으로 임대차 한것으로 본다. 

 

 즉, 이는 세입자의 계약이 끝나기 6개월 ~ 2개월 사이 기간 동안, 전세 계약에 대한 연장 및 금액 인상 등의 통지가 없을 경우에는 묵시적 계약이라고 하여, 자동으로 2년 전세가 연장되는 것이 보장된다는 말이다. 

 

 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

Q. 묵시적 계약의 계약 해지의 가능 여부는? 

 

A. 묵시적 계약의 계약 해지의 경우, 세입자의 입장에서, 언제든지 계약 해지를 원한다면 통지할 수 있다. 

단 그 기간은 3개월이 걸린다. 

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

Q. 그렇다면, 전세 계약 종류 이후, 집주인이 계약 거부를 원한다면? 

 

A. 집주인 입장에서, 전세 계약 종료 이후 세입자가 연장을 원한다면, 정당한 사유 없이 연장을 거절하기는 어렵다. 

하지만 예외의 경우가 있는데 , 그 경우는  아래 항목들과 같다. 

 

보통 많이 사용하는 방법은 바로 3번으로, 서로 합의하여 좋은 조건 하에 보상을 주거나 (이사비등), 혹은 집주인이 실거주를 하게 될 경우 계약 연장 거부가 가능하다. 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]

 

 

 

*임대차 보호법을 읽고 쉽게 풀어 쓴 내용으로, 

틀린 내용이 있다면, 댓글 부탁드립니다.